재개발이나 재건축이 추진되는 주택은 향후 새 아파트를 받을 수 있다는 기대 때문에 관심을 받습니다. 하지만 정비사업 주택이라고 해서 매수인이 언제나 조합원 지위를 승계하고 새 아파트를 분양 받을 수 있는 것은 아닙니다.
특히 투기과열지구에 있는 재건축·재개발 주택은 사업 진행 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있습니다. 이 사실을 제대로 확인하지 않고 매수하면 기대했던 입주권을 확보하지 못하고 현금청산 대상이 될 가능성도 있습니다.
최근에는 이러한 규제를 완화해야 한다는 논의가 다시 주목받고 있습니다. 2026년 10월 23일 국토교통부 장관이 관련 규제 완화 방안을 검토하겠다는 입장을 밝혔으며, 10월 27일에는 무주택 실수요자의 조합원 지위 승계와 관련한 법 개정안이 발의됐다는 보도도 나왔습니다.
그렇다면 현재 제도는 어떻게 운영되고 있으며, 정비사업 주택을 매수하려는 사람은 무엇을 확인해야 할까요?
1. 조합원 지위 양도 제한이란 무엇인가요?
재건축·재개발 사업에서 조합원 지위는 새 아파트를 배정받는 과정과 밀접하게 연결됩니다. 그러나 일정 단계 이후에는 주택을 매수하더라도 기존 소유자의 조합원 지위를 승계하지 못하는 경우가 있습니다.
현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 투기과열지구에서는 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 이후에 취득한 주택에 대해 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됩니다.
물론 법에서 정한 예외 요건을 충족하는 거래는 다르게 판단할 수 있습니다. 따라서 사업 단계만 확인하는 것으로는 충분하지 않으며, 해당 물건이 예외 적용 대상인지도 살펴봐야 합니다.
2. 왜 규제 완화 논의가 다시 나오고 있을까요?
조합원 지위 양도 제한은 투기 수요를 억제하기 위한 제도이지만, 기존 소유자가 주택을 처분하기 어렵게 만드는 측면도 있습니다.
예를 들어 이주비나 추가분담금 부담이 커져 주택을 매도하려는 소유자가 있더라도 매수인이 조합원 지위를 승계할 수 없다면 거래가 성사되기 어려울 수 있습니다.
이러한 문제 때문에 서울시와 정비사업 관련 업계에서는 조합원 지위 양도 제한을 완화해 거래를 활성화하고 사업 지연을 줄여야 한다는 의견을 제시해 왔습니다.
최근 정부의 검토 입장과 법 개정안 발의 역시 이러한 논의의 연장선에 있습니다. 다만 규제 완화의 범위와 시행 여부는 별도의 입법 및 정책 절차를 거쳐 결정되어야 합니다.
3. 무주택 실수요자라면 무엇이 달라질 수 있을까요?
최근 발의된 법 개정안은 일정 요건을 갖춘 무주택 실수요자의 조합원 지위 승계를 허용하는 방향을 담고 있는 것으로 보도됐습니다.
이러한 방안이 실제로 법률에 반영된다면 투기 목적이 아닌 실거주 목적의 매수자에게 선택지가 넓어질 가능성이 있습니다.
하지만 현재는 법안 발의 단계라는 점을 기억해야 합니다. 법안이 국회를 통과하고 공포·시행되기 전까지는 개정안의 내용을 이미 시행 중인 규정처럼 적용해서는 안 됩니다.
따라서 정비사업 주택을 매수할 계획이라면 향후 규제 완화 가능성에 기대어 계약하기보다, 우선 현행 법률에 따라 조합원 지위 승계가 가능한지 확인하는 것이 안전합니다.
4. 재개발·재건축 주택 매수 전 반드시 확인할 5가지
첫째, 해당 사업장이 투기과열지구에 포함되는지 확인해야 합니다. 규제지역 지정 여부와 적용 시점은 거래 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
둘째, 조합설립인가 또는 관리처분계획인가 등 사업 진행 단계를 확인해야 합니다. 사업 단계에 따라 조합원 지위 양도 제한 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
셋째, 매도인이 법률상 예외 요건을 충족하는지 확인해야 합니다. 장기 보유·거주 요건 등 일부 예외가 있지만 모든 소유자에게 적용되는 것은 아닙니다.
넷째, 매매계약서에 기재된 내용만 믿지 말고 조합과 관할 지방자치단체를 통해 조합원 지위 승계 가능성을 확인해야 합니다. 필요한 경우 부동산 전문 변호사나 법무사에게 검토를 의뢰하는 것도 방법입니다.
다섯째, 사업비와 추가분담금, 사업 지연 가능성도 함께 검토해야 합니다. 조합원 지위를 승계할 수 있더라도 추가 비용이나 사업 일정이 예상과 다르면 투자 결과가 달라질 수 있습니다.
5. 조합원 지위와 현금청산은 어떻게 다를까요?
현금청산은 정비사업에서 법률상 정해진 요건에 따라 주택이나 토지 등에 대한 권리를 현금으로 정산하는 절차를 말합니다.
조합원 지위를 승계하지 못하는 거래에서는 매수인이 기대했던 새 아파트 분양권을 확보하지 못할 수 있습니다. 다만 실제 현금청산 여부와 보상 관계는 해당 사업의 단계와 권리관계, 적용 법률에 따라 달라지므로 개별적으로 확인해야 합니다.
이 때문에 정비사업 주택은 일반 아파트보다 계약 전 권리관계를 더 세밀하게 검토할 필요가 있습니다. 매매가격이 주변보다 저렴하다는 이유만으로 서둘러 계약하는 것은 피하는 것이 좋습니다.
재개발이나 재건축 주택을 매수할 때 새 아파트를 받을 수 있는 조합원 지위를 항상 승계할 수 있는 것은 아니므로 각별한 주의가 필요합니다. 투기과열지구에서는 사업 진행 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한되며, 이를 확인하지 않으면 입주권 대신 현금청산 대상이 될 위험이 있습니다. 최근 무주택 실수요자를 위한 규제 완화 논의와 법 개정안이 발의되기도 했으나, 아직은 현행법에 따른 권리관계를 꼼꼼히 검토하는 것이 안전합니다. 따라서 매수 전에는 투기과열지구 지정 여부, 사업 단계, 예외 요건 충족 여부, 조합원 지위 승계 가능성 등을 반드시 직접 확인해야 합니다.
<이민돈>
답글 남기기